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地下车位究竟该缴哪种税？

来源：未知添加时间：2019/07/25 点击：

现就地下车位究竟该缴哪种税与会专家从交易实质、适用法规角度，进行

了深入分析。

  税收争议由来已久

  目前，房地产企业开发的地下车位共有两大类——有产权车位和无产权车

位。无产权车位具体又分为人防车位和其他无法办理产权书据的车位。房地产

企业销售有产权车位的涉税处理较为明确。实务中，争议较大的为人防车位的

涉税处理。

  实务中，房地产企业只拥有人防车位的使用权，为了顺利将地下车位“卖”

出去，房地产企业多采取变通的办法：与业主签订20年的长期租赁合同，合

同到期后再无偿续租（一般租期为50年）。对此，有专家认为，人防车位属

于国家所有，房地产企业不拥有所有权，无权转让人防车位。房地产企业与

业主签订的合同，为租赁合同，应缴纳房产税。还有专家认为，房地产企业

与业主签订的合同虽名为租赁，但是租约和租金与其销售有产权车位几乎无

异，实质上为销售合同，应缴纳土地增值税。

  这种争议已不仅限于法理探讨，而是体现在各地的执行口径中。比如，

北京市发布的文件规定，出租房地产虽然取得了收入，但没有发生房地产产

权的转让，根据土地增值税政策规定，不属于土地增值税征税范围。

  目前地下人防车位的土地增值税处理，按照收入、成本费用处理的不同，

分为三种情况：以辽宁省为例，无产权车位的长租收入不作为土地增值税应

税收入，相应的成本费用亦不可在土地增值税清算时扣除；以浙江省、天津

市为例，长租收入作为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本、费用可在

清算配比扣除；以江苏省、广东省广州市为例，对于无偿移交政府的人防车

位，收入不作为土增税应税销售收入，但成本作为公共配套设施成本分摊到

其他可售产品扣除。

  交易实质定性较难

  房地产企业长期租赁人防车位的交易实质，直接影响税务处理的方式。

  有关专家认为，在讨论人防车位税务处理时，应牢牢把握住人防车位产

权归国家所有这一点。实践中，房地产企业多与业主签订租赁合同，房屋所

有权并未发生转移。而建成转让后不能办理权属登记手续的人防车位，不属

于土地增值税的征税范围。同时，房地产企业开发的人防车位，作为公共配

套设施的一种，属于《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑

征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）第一条范围，凡在房产税征收范

围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建

在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定缴纳房产税。

  对于这种观点，有专家认为，房地产企业向业主长期出租人防车位，名为

出租、实为出售，应缴纳土地增值税。在他看来，房地产企业与业主签订的长

期租赁合同，核心有三：一是销售价款一次性支付；二是销售价格与销售有产

权车位相差无几；三是使用年限与土地使用权出让年限（70年）期限一致。显

然，这种合同的本质就是出售人防工程车库的产权。

  那么，开发商是否有权“出售”人防车位？专业人士认为，《防空法》并没

有明文规定人防车位的产权归国家所有，只是规定了国家拥有对人防工程车库

的征用权。实践中，人防部门也不向房地产企业支付相应的建设成本。那么，

人防车位的产权就应该归开发商所有。当然，房地产企业在办理人防工程车库

产权登记时，须注明该车位属于人防工程，国家有依法调配使用的权利。基于

此，房地产企业有权处置人防车位，其销售收入，应缴纳土地增值税。

  期待政策尽快明确

  目前，考虑政策不确定性风险，多数房地产企业会尽量减少人防车位建设，

主要通过缴纳人防易地建设费的方式，解决人防工程的建设问题。对于无产权

的人防车位来说，目前大部分房产企业在预售收到房款后，预缴土地增值税，

清算时作为土地增值税应税销售收入，其分摊的成本、费用在清算时配比扣除。

  同一笔收入不应该有两种性质。根据《财政部、国家税务总局关于全面推

开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，销售无产权的

人防车位，按照“销售不动产”来处理，相应地，也应该按照“销售”收入缴纳土地

增值税。但与此同时，有些地区的房地产项目公司，又存在被要求按照租赁收入

缴纳房产税的情形，这无疑会增加企业税收的不确定性和纳税负担。

  目前，一些房地产企业，已经按照集团总部在集团税务信息系统内设置好的

数据，就人防车位的收入自动按照销售收入缴纳土地增值税。但与此同时，某个

地区的子公司，又存在被要求按照租赁收入缴纳房产税的情形，这无疑会增加企

业的税务风险。

  与会专家表示，随着汽车销售量的增加，人防车位的税务处理，未来会更加

受关注。国家统计局发布的《2018年国民经济和社会发展统计公报》显示，

2018年全年私人汽车保有量超过2亿辆，比上年末增长10.9%。因此，为增强税

法适用的统一性和确定性，国家有关部门应尽早出台规定，明确人防车位的税务

处理方式。

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