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不可小看税种间逻辑关系

来源：企业所得税添加时间：2018/11/15 点击：

日前，A房地产公司的财务人员接到了主管税务局的通知，要求自查说

明2017年度是否少缴纳了企业所得税。该公司财务人员一头雾水：2017年

度的企业所得税缘何会少缴呢？税务机关又是如何知道的呢？

症状：城镇土地使用税减少明显

A公司2017年度主要开发建设一住宅项目，共40栋住宅楼，2017年度

企业所得税应缴税款为5400万元，已如数缴纳。2017年度企业所得税汇算

清缴过后，主管税务局使用“房地产全流程AI税收风险管理系统”，对企业

汇算清缴的结果进行了全面复核。
“房地产全流程AI税收风险管理系统”是一个基于大数据分析的AI系统，覆

盖房地产企业从拿地到销售的全过程，全面采集管理证照信息、纳税申报

信息、发票信息、会计报表信息、销售备案信息等，能够智能化进行大数

据计算、风险特征比对、税务大数据管理，自动识别企业是否存在税务风

险，并做出税务风险排查方向提示。

主管税务局采用该智能税务系统进行检查时，发现A公司2017年度城

镇土地使用税申报缴纳数据存在异常。借助该智能税务系统，税务人员拿

到了一张清晰明了的图表：2017年A公司城镇土地使用税第一季度申报缴

纳100万元，第二季度申报缴纳100万元，第三季度申报缴纳60万元，第

四季度申报缴纳15万元，逐季减少幅度较大。“房地产全流程AI税收风险管

理系统”提示税务人员：A公司可能少计了应纳税所得额，可能存在少缴企

业所得税的情况。

诊断：交付房产未缴足所得税

A公司城镇土地使用税的申报缴纳信息与企业所得税有何关系？“房地

产全流程AI税收风险管理系统”据此判断该公司可能少计企业所得税的理

由是否成立呢？

根据国家相关政策规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内拥有

土地使用权的单位和个人均应缴纳城镇土地使用税。一般来讲，计算方法

为：应纳城镇土地使用税额=开发初期应税土地总面积×城镇土地使用税

单位税额标准×（1－累计售出房屋建筑面积/房屋建筑总面积）÷缴纳期限。

根据上述公式，累计售出房屋建筑面积是计算应纳城镇土地使用税额

的关键。在房屋建筑总面积确定的情况下，累计售出房屋建筑面积越大，

应纳城镇土地使用税额就越小。与此同时，累计售出房屋建筑面积越大，

应该缴纳的企业所得税额也应该越大。基于这一逻辑关系，“房地产全流

程AI税收风险管理系统”提示，在2017年的第三和第四季度，A公司很可

能大量交付了开发产品，但并未如实计算完工开发产品应纳税所得额。

经过约谈，A公司财务人员承认，由于项目工程成本最终结算未完

成，不能准确结算会计成本，也未如数结转营业收入，不过在2017年度

企业所得税汇算清缴中，已根据《房地产开发经营业务企业所得税处理

办法》（国税发〔2009〕31号，以下简称31号文件）的规定，将销售未

完工开发产品取得的收入和预计毛利额，计入了当期企业所得税应纳税

所得额。

A公司2017年企业所得税年度纳税申报表附表显示：销售未完工产品

的收入为145500万元，毛利率为15%，则销售未完工产品预计毛利额为

145500×15%=21825万元。根据其他相关数据资料核算，计算无误。但

是，A公司忽略了31号文件第九条的另一规定：开发产品完工后，企业应

及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际

毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其

他项目合并计算的应纳税所得额。

根据31号文件第三条规定，开发产品已开始投入使用，应视为已经

完工。在进行2017年度所得税汇算清缴时，A公司已经有大量开发产品

“交付”，投入使用，据此可判断其开发产品已经完工，因此就应按31号

文件第九条规定，结算销售收入的实际毛利额与对应的预计毛利额之间

的差额，计入完工年度的应纳税所得额。根据已结转的营业收入和营业

成本判断，该项目开发产品实际毛利率估计为30%。由此推论，假设A

公司开发产品会计成本等于计税成本，2017年度可能少计应纳税所得额

145500×（30%-15%）=21825万元，涉及企业所得税预计

21825×25%=5456.25万元。

最终，A公司财务人员对此逻辑分析结果认可，同意补充申报2017年

度企业所得税年度纳税申报表并补缴企业所得税和滞纳金。

处方：注意税种间逻辑关系

城镇土地使用税与企业所得税两个税种看似无关，但税收风险管理系

统不是拘泥于某一税种的税务风险识别，而是由此及彼，顺“税”摸“税”。

纳税人应通过不同税种之间内在的税收政策逻辑关系计算分析，做到税务

风险早识别、早预警。

当前，“互联网+税务”智能化应用发展很快，纳税人更应提高税收遵从

度，根据税收政策规范纳税处理，切实注意各税种之间逻辑关系，不能犯

“顾此失彼”的错误。

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