知识中心

热点资讯

税务知识

房地产企业的差额开票与抵扣

来源：房企纳税添加时间：2018/11/15 点击：

房地产企业以营改增前取得的土地使用权投资成立房地产子公司，选择

简易计税方式差额纳税，应如何开具增值税发票？子公司又应如何计算抵扣

进项税额？

举例来说，A房地产公司为增值税一般纳税人，2016年4月30日前以

10000万元获得某地块土地使用权，2018年评估后以20000万元作为出资成

立子公司B，B公司同样为房地产企业且为增值税一般纳税人。那么，A公司

如何开具增值税专用发票并计算缴纳增值税？B公司如何作进项扣除？

以土地使用权作价出资入股，实质是以土地使用权获得被投资企业的股

权，属于有偿转让土地使用权，应缴增值税。根据《关于进一步明确全面推

开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》

（财税〔2016〕47号）第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土

地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去

取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增

值税。因此，A公司可选择适用简易计税方法差额扣除，应缴增值税476.19

万元，计算公式为（20000-10000）÷（1+5%）×5%。这个问题在税法中有

明确的规定，因此实务中不存在争议。

有争议的是，A公司如何开票，是按差额开票还是全额开票？B公司如何

抵扣进项？是按A公司差额纳税的金额确认进项税额并抵扣，还是按全额计算

抵扣进项税？

笔者认为，A公司应该全额开票，票面增值税税额为952.38万元，计算公

式为20000÷（1+5%）×5%，B公司按全额952.38万元作进项税扣除。

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项

的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第四条对增值税发票的开具作了

规定，除财政部、国家税务总局另有规定的外，按照现行政策规定适用差额征税

办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的，纳税人自行开具或者税务机关

代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税

评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征

税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。

这说明，除现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增

值税发票的情形外，其他情形均不得使用差额征税开票功能，应按全额开具发

票。目前，仅转让不动产并选择简易计税方法的纳税人，在自行开具或者税务机

关代开增值税发票时，可使用差额征税开票功能开具发票。

现行税收法律法规对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未规定不得

全额开具增值税发票。因此适用一般计税方法的增值税一般纳税人，可以全额开

具增值税专用发票。

另一方面，按照增值税“差额征税全额开票”原理，上家按差额征税，全额开

票给下家，下一家继续按差额征税，全额开票给下下家，下下家才能全额进项抵

扣，直到消费者这一最终环节。

根据这个原理，下家房地产企业可抵扣的增值税进项税总额，应是所有上游

企业差额纳税的合计，只有在收到全额发票的情况下，方能作全额进项扣除。

事实上，原江西省国税局在《关于全面推开营改增试点政策问题解答（八）》中

也规定，根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关

劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）第三

条第二项的规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适

用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后

的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。纳税人转让土地使用权按规

定选择差额纳税，现行政策未规定差额部分不得开具增值税专用发票，因此可按

取得的全部价款和价外费用开具增值税专用发票。

因此，笔者认为，房地产企业以营改增前获得土地使用权投资设立子公司，

选择简易计税方法的，应按全额开票给子公司，申报时差额申报纳税。子公司按

全额计算并抵扣进项税。

知识中心

搜索

热点资讯

税务知识

房地产企业的差额开票与抵扣