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住宅按套内面积交易的税务影响

来源：未知添加时间：2019/03/14 点击：

近日，住房和城乡建设部发布了《住宅项目规范（征求意见稿）》，向

公众征求意见。其中一条“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引起了广泛

关注。不难预计，如果住宅交易改按套内使用面积来计算，虽然住宅的交易

面积减少了，但交易单价势必会增加，预计房屋的销售总额不会有太大变化。

在此情况下，与交易相关的税收会受到影响吗？

  改按套内使用面积进行交易，对税收的影响并不多。主要的影响，体现

在土地增值税和契税上。

  房地产企业的增值税，主要根据销项税额和进项税额来计算。销项税额

的计算与销售额有关，与单位价格无关。如果房屋全部售出，房地产企业最

终可以从销售额中扣除的土地价款也与面积的变化无关。因此，以套内使用

面积进行交易，不会影响到增值税销项税额。进项税额方面，房地产企业从

建筑企业取得的进项税额，主要与建筑工程造价有关，也与面积的改变无关。

  房地产企业的企业所得税不受影响。由于开发间接费用和土地分摊一般

采用总建筑面积比例分摊，如果改按套内使用面积计算，企业的总收入和总

成本不变，可销售面积较少时，单位售价会增加，单位成本也相应增加，但

企业应纳税所得额及企业所得税不会发生变化。

  房地产企业的土地增值税可能会受到一定的影响。根据《土地增值税暂

行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金

额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限，由

各省、自治区、直辖市人民政府规定。目前来看，全国很多地区将单套建筑

面积144平方米以下的住宅，作为普通标准住宅。如果建筑面积中不包含公

摊面积，则普通标准住宅的标准很有可能有所调整，进而影响房地产企业的

土地增值税。不过，无论采用建筑面积还是套内使用面积，土地增值税的增

值额及增值率也不会受到影响。

  对个人来说，其销售住房需要缴纳的个人所得税预计也不会有太大变化。

个人出售住房按财产转让所得征税，以售房收入为计税依据，房屋售价不变，

个人所得税应纳税额预计也不会发生变化。

  对购房者来说，住宅的交易面积会直接影响契税的减免。《财政部、国

家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税、个人所得税

优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定，对个人购买90平方米及以

下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。如果此

处的90平方米按照套内使用面积来确定，则更多的个人购房群体将会享受到

契税的减免优惠。

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