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政府返还土地出让金的税务处理

来源：未知添加时间：2018/12/07 点击：

政府返还土地出让金的税务处理

近日，某税务部门对M房地产公司的土地增值税清算项目进行纳税辅

导时，发现该企业有一笔当地土地部门奖励返还的土地出让金，在计征土

地增值税时做了税前扣除。税务部门认为这种税务处理的做法是错误的。

当地税务部门发现，该企业在支付土地出让金时，将取得土地使用权

后获得的一项政府补助2000万元，在进行会计处理时计入营业外收入，凭

证内容记载为“政府补助—土地开发奖励”。经了解，企业自称此项政府补

助系当地政府招商引资对该企业开发土地的财政奖励，此项奖励并未指定

专项用途，企业已足额缴纳所得税，并出具了一份地方政府盖章的《对M

公司招商引资开发房地产的财政补助和奖励办法》。但税务人员发现，该

文件写明招商补助由当地财政部门发放，查阅企业的收款记录则发现，该

笔资金是由当地土地部门发放的，与文件不符。

于是，税务部门向发放此项奖励的当地土地部门发函问询，得到的回

复是，此项政府补助不是招商政府补助，而是M公司通过“招拍挂”方式取

得土地使用权时与当地政府和土地部门商谈一致，由土地部门以“开发奖励”

为名向M公司返还土地出让金的25%。当地土地部门还向税务部门提供了

相关的会议纪要和具体奖励的计算过程。税务部门通过核实企业缴纳土地

出让金的相关记账凭证，发现该企业确实缴纳过土地出让金8000万元，

并根据出让金收据将全部8000万元计入相关房地产开发项目的扣除部分。

对此，税务部门认为，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管

理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条对扣除项目需要满

足的条件作出了明确的规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，

必须是实际发生的。由此可见，土地部门发放的“开发奖励”虽然是政府对

房地产开发企业的一种补助，但实质上是政府给予房地产开发企业土地出

让金的折让，相当于企业得到了2000万元的土地出让金，不属于“实际支

付的金额”，因此这项政府补助2000万元不得在计算土地增值税时扣除，

也不得作为加计扣除依据。

目前已有部分地区针对这种“未实际支付”的土地出让金，出台了相应

的规范性文件。如原大连市地税局发布的《关于进一步加强土地增值税清

算工作的通知》（大地税函〔2008〕188号）规定，纳税人凡取得票据或

者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地

出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。原青岛

市地税局发布的《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》

（青地税发〔2008〕100号）规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共

配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，应抵减

房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

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