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税务知识
出租土地使用权免征增值税吗？
来源：秦燕添加时间：2020/10/23 点击：
将承包地转租他人用于碧根果等农作物种植，增值税可以免吗？
问题分析：
我国土地实行公有制，分为国家所有（全民所有）和农村集体土地所有两种形式，土地所有权禁止交易。为了实现土地资源的有效利用，将土地使用权从土地所有权中分离出来，使之成为一种相对独立的物权形态，并且能够交易。
《销售服务、无形资产、不动产注释》将无形资产界定为，不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。其中自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。可见，土地使用权是一种自然资源使用权，属于无形资产的范畴。
现行增值税政策：
下面我们就来看看与土地使用权相关的增值税政策。
1.销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。转让土地使用权应归属于销售无形资产行为。将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的，在全面推开营改增试点后，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）试点过渡政策的规定，自2016年5月1日起免征增值税。此外，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。
现行政策对转让对象为农业生产者，且用于农业生产的土地使用权转让，给予免征增值税的税收优惠。
2.纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
3.纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，根据《财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）规定，自2016年5月1日至2017年6月30日免征增值税。该通知下发前已征的增值税，可抵减以后月份应缴纳的增值税，或办理退税。《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）延续了上述政策，规定自2017年7月1日起，纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。
4.纳税人将国有农用地出租给农业生产者用于农业生产，根据《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第2号）规定，免征增值税。国有农用地是属于国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源。
政策总结：
1.转让：土地使用权的“转让”不同于“出让”。出让是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。政府（土地所有者）出让土地使用权，以及土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠与等。单位或者个人有偿转让土地使用权，按照销售无形资产缴纳增值税。单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），视同销售无形资产。
2.出租：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用9%的税率。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
3.特定对象、用途免税：纳税人将土地使用权转让给农业生产者（特定对象），且用于农业生产（特定用途）的，免征增值税。纳税人将承包地流转给农业生产者（特定对象），且用于农业生产（特定用途）的，免征增值税。流转方式包括转包、出租、互换、转让、入股等方式。此外，纳税人将国有农用地出租给农业生产者用于农业生产，也适用免征增值税政策。
综上所述，将承包地转租给农业生产者用于碧根果等农作物种植，可以适用增值税免税政策。
问题分析：
我国土地实行公有制，分为国家所有（全民所有）和农村集体土地所有两种形式，土地所有权禁止交易。为了实现土地资源的有效利用，将土地使用权从土地所有权中分离出来，使之成为一种相对独立的物权形态，并且能够交易。
《销售服务、无形资产、不动产注释》将无形资产界定为，不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。其中自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。可见，土地使用权是一种自然资源使用权，属于无形资产的范畴。
现行增值税政策：
下面我们就来看看与土地使用权相关的增值税政策。
1.销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。转让土地使用权应归属于销售无形资产行为。将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的，在全面推开营改增试点后，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）试点过渡政策的规定，自2016年5月1日起免征增值税。此外，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。
现行政策对转让对象为农业生产者，且用于农业生产的土地使用权转让，给予免征增值税的税收优惠。
2.纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，根据《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
3.纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，根据《财政部 税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）规定，自2016年5月1日至2017年6月30日免征增值税。该通知下发前已征的增值税，可抵减以后月份应缴纳的增值税，或办理退税。《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）延续了上述政策，规定自2017年7月1日起，纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。
4.纳税人将国有农用地出租给农业生产者用于农业生产，根据《财政部 税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第2号）规定，免征增值税。国有农用地是属于国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源。
政策总结：
1.转让：土地使用权的“转让”不同于“出让”。出让是国家以土地所有者身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。政府（土地所有者）出让土地使用权，以及土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠与等。单位或者个人有偿转让土地使用权，按照销售无形资产缴纳增值税。单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），视同销售无形资产。
2.出租：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，适用9%的税率。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
3.特定对象、用途免税：纳税人将土地使用权转让给农业生产者（特定对象），且用于农业生产（特定用途）的，免征增值税。纳税人将承包地流转给农业生产者（特定对象），且用于农业生产（特定用途）的，免征增值税。流转方式包括转包、出租、互换、转让、入股等方式。此外，纳税人将国有农用地出租给农业生产者用于农业生产，也适用免征增值税政策。
综上所述，将承包地转租给农业生产者用于碧根果等农作物种植，可以适用增值税免税政策。
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